شنبه ۶ تیر ۱۴۰۵
شهردار نیویورک شش ماه پس از آغاز فعالیتش به یکی از مهمترین وعدههای انتخاباتیاش عمل کرد و افزایش اجارهٔ نزدیک به یکمیلیون واحد مسکونی را متوقف کرد، تصمیمی که بر پایهٔ دههها قانونگذاری و تضمین حق تمدید قرارداد مستأجران گرفته شد.
زهران ممدانی، شهردار نیویورک، نزدیک به شش ماه پس از ورود به ساختمان شهرداری، یکی از مهمترین وعدههای انتخاباتیاش را عملی کرد، وعدهای که میلیونها مستأجر نیویورکی چشمانتظارش بودند. هیئت راهنمای اجارهٔ شهر نیویورک با رأی هفت در برابر یک افزایش اجارهبهای نزدیک به یکمیلیون واحد مسکونی را برای قراردادهای یکساله و دوساله متوقف کرد، تصمیمی که از آن بهعنوان نخستین پیروزی بزرگ سیاسی شهردار جدید یاد میشود.
شاید چنین به نظر برسد که شهردار نیویورک دستور توقف افزایش اجارهها را صادر کرده، اما ساختار ادارهٔ بازار مسکن در این شهر پیچیدهتر از آن است. شهردار اختیار تعیین مستقیم اجارهبها را ندارد، بلکه اعضای نهادی مستقل به نام «هیئت راهنمای اجاره» را منصوب میکند. این هیئت ۹ عضو دارد: دو نمایندهٔ مستأجران، دو نمایندهٔ مالکان، و پنج عضو مستقل که از میان افراد دارای تجربه در اقتصاد، مسکن ، حقوق، و سیاستگذاری انتخاب میشوند. همین هیئت هر سال پس از بررسی هزینههای نگهداری ساختمانها، نرخ تورم، وضع بازار، و توان پرداخت مستأجران دربارهٔ میزان افزایش یا تثبیت اجارهبهای واحدهای مشمول قانون تصمیم میگیرد.
البته این تصمیم همهٔ بازار اجارهٔ نیویورک را در بر نمیگیرد. از حدود دومیلیون و ۳۰۰هزار واحد استیجاری این شهر، نزدیک به یکمیلیون واحد در بازار آزاد قرار دارند و اجارهبهای آنها بر اساس توافق میان موجر و مستأجر تعیین میشود. حدود یکمیلیون واحد دیگر در قالب نظام «اجارهٔ تثبیتشده» قرار دارند، واحدهایی که عمدتاً در ساختمانهای قدیمیتر ساخته شدهاند و علاوه بر محدودیت افزایش اجاره، مستأجران آنها از حق تمدید قرارداد نیز برخوردارند. بخش دیگری از بازار نیز به مسکنهای یارانهیی اختصاص دارد که با حمایت دولت برای خانوارهای کمدرآمد تأمین شده است.
به همین دلیل، شهردار نیویورک نه قیمت همهٔ خانهها را تعیین میکند و نه در بازار آزاد دخالتی دارد، بلکه از طریق سازوکار قانونی و نهادی فقط بر بخشی از بازار اثر میگذارد، ساختاری که طی چند دهه شکل گرفته و بر پایهٔ قوانین پایدار اداره میشود.
اما در ایران شرایط کاملاً متفاوت است.
شهرداریهای کشور، از جمله شهرداری تهران، هیچ نقشی در تعیین اجارهبها یا تنظیم بازار اجاره ندارند. هرچند که شهردار تهران بارها وعده حمایت از مستاجران را داده، اما در حقیقت شهرداری هیچ ابزاری برای حمایت از این قشر ندارد.
دولت نیز از دوران همهگیری کرونا تاکنون هر سال سقفی برای افزایش اجارهبها تعیین کرده، سیاستی که هدفش حمایت از مستأجران در برابر رشد شدید هزینههای مسکن بوده است. با این حال، اجرای این سیاست همواره با چالشهای جدّی روبهرو بوده و بسیاری از کارشناسان معتقدند در عمل بخش قابل توجهی از قراردادها خارج از سقفهای تعیینشده منعقد میشود یا با تمدید نشدن قرارداد، این محدودیت بهسادگی دور زده میشود.
همین مسئله محور تازهترین گزارش مرکز پژوهشهای مجلس است. گزارشی که با بررسی مادهٔ (۷) قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن، و اجارهبها به این نتیجه رسیده که مشکل اصلی بازار اجاره در ایران نهتنها تعیین سقف افزایش اجاره، بلکه نبودن تضمین قانونی برای امنیت سکونتی مستأجران است.
چرخه بیثباتی سکونت
مرکز پژوهشهای مجلس در این گزارش مهمترین ضعف قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها را نه میزان سقف افزایش اجاره بلکه فقدان یک پیششرط اساسی برای اجرای این سیاست میداند؛ تمدید خودکار قرارداد مستأجرانی که به تعهدات خود عمل کردهاند و محدود شدن اختیار موجر برای عدم تمدید قرارداد به دلایل موجه قانونی.به اعتقاد پژوهشگران قانون فعلی تنها سقف افزایش اجاره را تعیین کرده اما همزمان این امکان را برای مالک باقی گذاشته که پس از پایان قرارداد از تمدید آن خودداری کند و همان واحد را با قیمت روز بازار به مستأجر دیگری اجاره دهد.در نتیجه حتی اگر دولت سقف مشخصی برای افزایش اجاره تعیین کند، این سیاست با یک تصمیم ساده مالک برای تمدید نکردن قرارداد بیاثر میشود.
گزارش این وضعیت را «چرخه بیثباتی سکونتی» توصیف میکند؛ چرخهای که در آن مستأجر هر سال با نگرانی از دست دادن خانه ناچار به پذیرش شرایط جدید یا جابهجایی میشود و همین موضوع قدرت چانهزنی او را به شدت کاهش میدهد. مرکز پژوهشهای مجلس برای بررسی این موضوع، قوانین کشورهای مختلف از جمله ایالت کالیفرنیا،شهرهای سنخوزه و برکلی و همچنین کشورهای عضو OECD را مرور کرده است.
نتیجه این بررسی نشان میدهد در اغلب این کشورها کنترل اجاره تنها یکی از اجزای سیاست مسکن است و بخش مهمتر آن، تضمین استمرار سکونت مستأجران است. در بسیاری از این نظامهای حقوقی مالک تنها در شرایط مشخصی مانند نیاز واقعی به سکونت، تخریب و بازسازی اساسی یا تخلفات جدی مستأجر میتواند قرارداد را تمدید نکند و در برخی موارد حتی موظف به پرداخت هزینه جابهجایی مستأجر نیز هست.
یکی از نکات قابل توجه گزارش این است که تأکید میکند چنین مدلی پیش از این نیز در حقوق ایران وجود داشته است. بر اساس بررسی مرکز پژوهشها، قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ پایان مدت قرارداد را به معنای پایان رابطه استیجاری نمیدانست و موجر تنها با اثبات دلایل مشخص قانونی امکان تخلیه مستأجر را داشت. اما قانون سال ۱۳۷۶ این رویکرد را تغییر داد و اختیار بیشتری برای پایان دادن قرارداد به مالکان داد؛ تغییری که به اعتقاد نویسندگان گزارش، در شرایط تورم مزمن امروز به افزایش نااطمینانی و بیثباتی در بازار اجاره انجامیده است. گزارش مرکز پژوهشهای مجلس، ماده (۷) قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها را از چهار منظر نقد میکند.
نخست اینکه مسئله اصلی را افزایش قیمت اجاره تعریف کرده در حالی که به اعتقاد پژوهشگران، ریشه بحران در نبود امنیت سکونتی و عدم توازن قدرت میان موجر و مستأجر است. دوم اینکه قانون بستر حقوقی موجود را نادیده گرفته، یعنی تلاش کرده سقف اجاره تعیین کند اما همزمان حق کامل موجر برای تمدید نکردن قرارداد را حفظ کرده است. سوم، ابزارهای اجرایی قانون ناقص است و ضمانتهای کافی برای حمایت از مستأجران در آن پیشبینی نشده است و چهارم اینکه رفتار واقعی بازیگران بازار در طراحی قانون دیده نشده؛ موضوعی که باعث شده بسیاری از مالکان از مسیر تمدید نکردن قرارداد، محدودیتهای قانونی را دور بزنند.
راهکار اصلی گزارش، اصلاح ماده (۷) قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها است. مرکز پژوهشها پیشنهاد میکند اصل بر تمدید خودکار قرارداد مستأجرانی باشد که به تعهدات خود عمل کردهاند و موجر تنها در موارد مشخص و قانونی مانند نیاز واقعی به سکونت، فروش برای سکونت خریدار، نوسازی اساسی یا تخلفات مستأجر بتواند قرارداد را تمدید نکند.
در کنار آن نیز برای جلوگیری از سوءاستفاده، پرداخت خسارت واقعی به مستأجر، کمکهزینه جابهجایی، مقابله با آزار مستأجران و ایجاد سازوکارهای سریع حل اختلاف پیشنهاد شده است.
تابستان فصل داغ اجاره است در کنار مطالعات مجلس کارزار «مطالبه حمایت از حقوق مستأجران» نیز در حال جمعآوری امضاست؛ کارزاری که از ۳۱ خرداد آغاز شده و تا پایان شهریور ادامه دارد. امضاکنندگان این کارزار با استناد به اصل ۳۱ قانون اساسی و منشور حقوق شهروندی، خواستار اصلاح قوانین روابط موجر و مستأجر شدهاند. مهمترین خواسته آنان، به رسمیت شناختن «امنیت سکونتی» به عنوان یک حق قانونی و تمدید خودکار قرارداد مستأجرانی است که به تعهدات خود پایبند بودهاند؛ مطالبهای که با مهمترین پیشنهاد گزارش مرکز پژوهشهای مجلس همسو است.
این کارزار همچنین بر جدا شدن اجارهبها از قیمتهای سرمایهای، تعیین فرمول شفاف افزایش اجاره، اصلاح نظام ودیعه، تغییر شیوه محاسبه حقالزحمه مشاوران املاک و حمایت از مستأجرانی که به دلیل بیکاری، بیماری یا حوادث غیرمترقبه با مشکلات مالی روبهرو میشوند، تأکید دارد.
آنچه تجربه نیویورک، گزارش مرکز پژوهشهای مجلس و مطالبات فعالان حوزه حقوق مستأجران را به هم پیوند میدهد یک نکته مشترک است؛ کنترل قیمت به تنهایی برای حمایت از مستأجران کافی نیست. اگر مستأجر هر سال در معرض از دست دادن خانه خود باشد، حتی تعیین سقف قانونی برای افزایش اجاره نیز نمیتواند ثباتی در بازار ایجاد کند. به همین دلیل، مرکز پژوهشهای مجلس نتیجه میگیرد که تمدید خودکار قرارداد و محدود شدن تخلیه به دلایل موجه قانونی نه جایگزین کنترل اجاره، بلکه پیششرط موفقیت آن است؛ همانگونه که مهار تورم نیز شرط دیگر پایداری بازار اجاره محسوب میشود.
از وبگاه آتیه آنلاین