ریزخانه و توهّم مترمربع

چهارشنبه ۶ آبان ۱۴۰۵

پیام عابدی – قلمرو رفاه:‌ بحران دسترسی به مسکن و عمیق‌تر شدن شکاف میان درآمد خانوارها و هزینه‌های ساخت و خرید ملک زمینهٔ ظهور الگوهای نوین سرمایه‌گذاری خُرد با عنوان «مسکن متری» یا «خرید خِشتی» شده است. بر این اساس، نسبت قیمت مسکن به درآمد در کلان‌شهرها به حدّی رسیده است که پس‌اندازها دیگر یارای همگامی با تورم زمین و مسکن را ندارد.

در این میان، سکوهای (پلتفرم‌های) دیجیتال با وعدهٔ تسهیل ورود اقشار کم‌درآمد به بازار ملک از طریق خرد کردن دارایی‌های ملکی به واحدهای کوچک‌تر (مانند کسری از مترمربع یا قطعات موسوم به خِشت) تلاش کرده‌اند نقدینگی را به‌سمت پروژه‌های ساختمانی هدایت کنند. با این حال، به‌جای شکل‌گیری سیاست‌های حمایتی پایدار و ساختاری در نهادهای متولی برای تأمین مسکن اقشار آسیب‌پذیر، این روش‌ها به بازارهای مالی سوداگرانه با پشتوانهٔ مادّی ناپایدار تبدیل شده‌ است.

داده‌های معاملاتی و پایش پیشرفت پروژه‌های ساختمانی این سکوها (پلتفرم‌ها) گویای واقعیت‌هایی قابل تأمل است. بررسی روند پیشرفت اجرای پروژه‌ها نشان می‌دهد که بسیاری از طرح‌ها در مراحل گوناگون ساخت از پی‌ریزی (فونداسیون) و اسکلت گرفته تا نازک‌کاری و تأسیسات با نوسان‌های هزینه‌یی شدیدی مواجه شده‌اند. برای نمونه، در حالی که برخی پروژه‌ها پس از ماه‌ها تلاش به پیشرفت‌های اجرایی چشمگیری دست می‌یابند، قیمت‌گذاری واحدهای عرضه‌شده در بازارهای ثانویه ثبات لازم را ندارد و نوسان‌هایی میان صفر تا بیش از پنج‌درصد کمتر یا بیشتر از قیمت مبنا را ثبت می‌کند.

متراژ ناچیز و تفاوت قیمت زیاد

نکتهٔ کلیدی در تحلیل این داده‌ها مفهوم متراژهای بسیار خُرد است. برای نمونه، عرضهٔ متراژهایی نظیر ۰٫۱۱۰۶ مترمربع (معادل ۱۱۰۶ سانتی‌مترمربع یا در حدود ۱٫۸ برگهٔ کاغذ A4 کنار هم) صورت گرفته است. در نمونه‌ای دیگر، متراژ ۰٫۰۲۳۸ مترمربع (حدود ۲۳۸ سانتی‌مترمربع) برای فروش عرضه شده است. این مقیاس‌ها نشان‌دهندهٔ خرد شدن چشمگیر سهم‌ مشتریان است و در عمل هیچ امکان سکونت مادّی مستقل یا واقعی برای خریدار ایجاد نمی‌کند. به بیان دیگر، این میزان عرضه جنبهٔ حفظ ارزش ریالی دارایی در برابر تورم را دارد. جدول زیر وضع عرضه‌ها و مقایسهٔ قیمت‌های عرضه با قیمت مبنا در چند پروژه‌ را به تصویر می‌کشد:

در این بین، هنگامی که یک واحد مسکونی میان صدها یا هزاران سرمایه‌گذار خرد با سهم‌های چند سانتی‌متری (مانند یک‌صدم مترمربع) تقسیم می‌شود، در مرحلهٔ بهره‌برداری و تسویهٔ نهایی چالش‌های حقوقی پیچیده‌ای نظیر ضرورت توافق جمعی برای فروش یا الزام به برگزاری مزایده‌های زمان‌بر بروز می‌کند. از منظر اقتصاد رفاه، هنگامی که دولت‌ها و نهادهای عمومی به‌جای مداخلهٔ مستقیم در بازار زمین، کنترل رانت، و توسعهٔ مسکن اجتماعی به تسهیل و ترویج این بازارهای ثانویه روی می‌آورند، ریسک‌های کلانِ اقتصاد کلان و تورم مصالح ساختمانی را به طبقات فرودست منتقل می‌کنند.

بررسی داده‌های جدول بالا و نوسان تفاوت قیمت میان «صفر تا ۵ درصد» (کمتر یا بیشتر از قیمت مبنا) نشان‌دهندهٔ واکنش شکنندهٔ بازار ثانویه به رفتار سرمایه‌گذاران خرد و نیاز منطقی آنها به نقدشوندگی است. در واقع، عرضهٔ دارایی با ۵درصد تخفیف (زیر قیمت مبنا) ناشی از تعجیل سرمایه‌گذار برای خروج اضطراری و تأمین نقدینگی است، درحالی‌که معاملات با ۵درصد «بالابود» (بالای قیمت مبنا) به حباب‌سازی‌های موقت، انتظارات تورمیِ کوتاه‌مدت، یا تقاضا برای متراژهای خاص ناشی از سوداگری منطقه‌یی بازمی‌گردد.

سهم‌هایی که مِلک نمی‌شوند 

این شکاف قیمت در معاملاتی با ابعاد خرد گواهی بر نوسان‌های پیش‌بینی‌نشدنی در بازارهای ثانویهٔ غیررسمی است، جایی که سرمایه‌گذار ناچار می‌شود دارایی‌اش را فدای نبود امکان نقدشوندگی ساختاری مسکن کند. در سوی مقابل، سرمایه‌گذار باید هزینه‌ای نامتناسب و بیشتر از ارزش واقعی بنیان پروژه را برای قطعات خرد بپردازد. در همین ارتباط، در طرح‌های موسوم به «خانه‌ریز» که شهرداری تهران برای جلب سرمایه‌های خرد شهروندان معرفی کرده مدعی شده‌اند که با تقسیم هر پروژه به واحدهای بسیار کوچک معادل یک‌صدم مترمربع و با وعدهٔ اینکه نیازی به تعهدهای پرداختی آتی نیست، مسیر خانه‌دار شدن را هموار می‌سازند.

با این حال، نگاهی دقیق‌تر به این الگوها نشان می‌دهد که این طرح‌ها در عمل پاسخگوی نیاز مسکن خانوارهای کم‌درآمد نیستند، زیرا تا زمانی که خریدار نتواند سهم‌هایش را به‌اندازهٔ یک واحد مستقل تجمیع کند، مالکیتی بر فضای مادّی مِلک نخواهد داشت و دارایی‌اش در عمل به اوراق مالی سوداگرانه تبدیل می‌شود. اگرچه حامیان این طرح‌ها بر انعطاف‌پذیری و امکان نقدشوندگی ماهانه یا سه‌ماهه بر اساس ارزیابی‌های کارشناسی تأکید می‌کنند، اما وابستگی قیمت‌گذاری‌ها به تورم بخش مسکن و نوسان‌های بازار دارایی‌های خرد شهروندان را در معرض ریسک‌های ساختاری اقتصاد کلان قرار داده و به‌جای تحقق رؤیای واقعی خانه‌دار شدن، سرابی از مالکیت قطعی را در بستر بازارهای مالی نوپدید بازتولید می‌کنند.