الف. هوشیار
دوشنبه ۲۶ مرداد ۱۴۰۵
شهرداری تهران طرح «خانهریز» را راهی برای «حفظ ارزش پساندازهای خُرد» و تسهیل خانهدار شدن شهروندان معرفی میکند. جذابیت اولیهٔ طرح روشن است: در شهری که خرید آپارتمان از توان بخش بزرگی از مردم، بهویژه مزدبگیران، خارج شده، قرار است افراد بتوانند بهتدریج واحدهای کوچکی وابسته به ارزش یک پروژهٔ ساختمانی بخرند تا پولشان از تورم مسکن عقب نیفتد.
البته پرسش اصلی در طرح خانهریز این نیست که آیا خرید چند سانتیمترِمربع فرضی از یک پروژهٔ ساختمانی بهتر از نگهداری پول نقد است یا نه. پرسش این است که خریدار دقیقاً مالک چه چیزی میشود، چه کسی پول او را نگهداری و مصرف میکند، در صورت توقف پروژه چه حقی دارد، و این سازوکار چگونه قرار است یک مستأجر کمدرآمد را واقعاً صاحب خانه کند.
خانهریز «فروش یک مترمربع خانه» نیست
مدیران شهرداری خودشان تأکید کردهاند که خانهریز نه فروش متری ملک است، نه سهامی کردن ساختمان، و نه توکنسازی مالکیت. هر «خانهریز» واحدی بسیار کوچک از ارزش یک پروژه است که در سکوی اینترنتی «شهرزاد» خریدوفروش میشود. قیمت آن نیز قرار است بر اساس ارزیابی کارشناسی، تورم، پیشرفت پروژه، و تقاضای بازار تغییر کند. همچنین، گفته شده است که اگر خریداری در بازار پیدا نشود، شهرداری آن را با هفتدرصد کسر نسبت به قیمت کارشناسی بازخرید میکند.
همین توضیح نشان میدهد که خریدار مالک یک قطعهٔ قابل تفکیک از ساختمان یا دارندهٔ سند رسمی نیست. او یک حق قراردادی وابسته به ارزش پروژه را میخرد. بنابراین، عبارتهایی مانند «خرید سانتیمتری خانه» بیش از آنکه توصیف حقوقی دقیقی باشند، زبان تبلیغاتیاند.
تفاوت مهم است. مالک آپارتمان میتواند سند، حق تصرف، و حق فروش آن را مطالبه کند، اما دارندهٔ خانهریز به قرارداد، عملکرد سکو، ارزیابی قیمت، و توان مالی نهادهایی وابسته است که وعدهٔ بازخرید دادهاند. اگر قرارداد مبهم باشد یا پروژه متوقف شود، داشتن هزاران خانهریز لزوماً به معنای داشتن بخشی از یک ساختمان نیست.
آنچه شناسنامهٔ پروژه آشکار میکند
براساس شناسنامهٔ رسمی پروژه، زمین متعلق به شهرداری است و پروژه در قالب قرارداد مشارکت مدنی اجرا میشود. سهم سازمان سرمایهگذاری و مشارکتهای مردمی شهرداری ۶۰٫۰۳درصد و سهم شریک خصوصی- چنانکه به نظر میرسد شرکت «ابنیهسازان مقاوم قربانی» باشد- ۳۹٫۹۷درصد اعلام شده است. نمایندگان شرکت در قرارداد رحیم قربانی، رئیس هیئتمدیره، و امیرحسین قربانی درآباد، مدیرعامل، هستند. مدت کلی پروژه نیز در شناسنامهٔ ۳۶ ماه درج شده است.
این اطلاعات ضروری است، اما کافی نیست. متن کامل قرارداد مشارکت، اسناد انتخاب شریک خصوصی، صورتهای مالی حسابرسیشده، تضمینهای اجرایی، نحوهٔ مصرف پول خریداران، قرارداد نمونهٔ خانهریز، و وضع حقوق خریدار در صورت ورشکستگی یا اختلاف هنوز باید بهصورت عمومی و قابل بررسی منتشر شود.
اعلام اسامی و درصد مشارکت با شفافیت مالی و حقوقی یکسان نیست.
ترکیه- ابزار مالی همراه با مقررات بازار سرمایه
نزدیکترین نمونهٔ قابل مقایسه «گواهیهای املاک» در ترکیه است. این گواهیها میتوانند نمایندهٔ واحد مستقل یا مقدار معیّنی از مساحت یک پروژه باشند. دارنده در صورت جمعآوری تعداد کافی گواهی میتواند برای تحویل گرفتن واحد اقدام کند؛ در غیر این صورت، سازوکار تسویهٔ نقدی وجود دارد.
اما این ابزار در ترکیه زیر نظر هیئت بازار سرمایه قرار دارد. در مقررات رسمی از جمله معاملهٔ اجباری گواهیها در بورس، انتشار اسناد عرضه، مالکیت زمین، آزادسازی مرحلهای منابع متناسب با پیشرفت ساختمان، و در بسیاری از عرضهها ضمانت بانکی پیشبینی شده است. در این مقررات همچنین تکلیف تحویل دادن واحد یا بازپرداخت مشخص است. هیئت بازار سرمایهٔ ترکیه این چارچوب را برای ایجاد بازاری شفاف، رقابتی، و قابل اعتماد تدوین کرده است.
بااینحال، حتی نمونهٔ ترکیه نیز بهخودیخود بحران مسکن در جامعه را حل نمیکند. کسی که از درآمدش پس از اجاره و هزینههای ضروری چیزی باقی نمیماند، امکان جمعآوری گواهی کافی برای تحویل گرفتن آپارتمان را ندارد. این ابزار بیش از همه به خانوارهایی کمک میکند که پسانداز دارند، اما هنوز توان خریدن کامل مسکن را ندارند. بنابراین، گواهی املاک میتواند وسیلهٔ پسانداز باشد، ولی جای مسکن اجتماعی، کنترل هزینهٔ اجاره، اعتبار بلندمدت ارزان، و افزایش درآمد واقعی خانوار را نمیگیرد.
دُبی- سرمایهگذاری خرد، نه سیاست حمایت از متقاضیان مسکن
ادارهٔ زمین دبی در سال ۲۰۲۵ نخستین پروژهٔ رسمی توکنسازی املاک را با سکوی اینترنتی «Prypco Mint» آغاز کرد. تفاوت اساسی این است که این پروژه زیر نظارت مستقیم ادارهٔ زمین، نهاد تنظیم بازار مالی، و بانک مرکزی امارات قرار گرفته و ارتباط حقوق دیجیتال با نظام ثبت املاک بخشی از طراحی آن است. ادارهٔ زمین دبی این برنامه را آشکارا ابزاری برای سرمایهگذاری در املاک معرفی میکند.
دبی برای کمک کردن به سکونت خریداران خانهٔ اول برنامهای جداگانه دارد که مزایایی مانند دسترسی زودتر به پروژهها و تسهیلات خرید ارائه میکند. وجود برنامهٔ مستقل خریدار خانهٔ اول نشان میدهد که خود دولت دُبی نیز سرمایهگذاری خُرد در املاک را معادل سیاست خانهدار کردن مردم نمیداند.
الگوی دبی عمدتاً برای افزایش نقدشوندگی بازار، جذب سرمایه، و گسترش دامنهٔ سرمایهگذاری طراحی شده است. این الگو ممکن است ورود سرمایه به ساختوساز را آسان کند، اما لزوماً مسکن ارزان تولید نمیکند. حتی میتواند تقاضای سرمایهیی را افزایش دهد و خانه را بیش از پیش به محل گذاشتن و پارک کردن پول تبدیل کند.
مسئلهٔ اصلی تهران: چه کسی ریسک را تحمل میکند؟
در ساختوساز سنّتی، سازنده و تأمینکنندهٔ مالی باید بخش مهمی از خطر پروژه را بپذیرند. در خانهریز این احتمال وجود دارد که تأمین مالی ساختوساز به هزاران شهروند خرد منتقل شود که نه در مدیریت پروژه نقشی دارند، نه به اطلاعات داخلی دسترسی دارند، و نه قدرت چانهزنی بانک یا سرمایهگذار عمده را.
اگر پروژه موفق شود، شهرداری و شریک خصوصی از منابع ارزان و پراکندهٔ مردم بهرهمند شدهاند. اگر پروژه تأخیر کند، هزینهها زیاد شود، یا بازار خریدوفروش خانهریز از سکه بیفتد، معلوم نیست زیان نهایی بر دوش چه کسی خواهد افتاد.
وعدهٔ بازخرید با هفتدرصد کسر نیز فقط زمانی معتبر است که معلوم باشد:
- ۰ تعهد بازخرید بر عهدهٔ کدام شخصیت حقوقی است؛
- ۰ برای آن چه ذخیره یا تضمین نقدی وجود دارد؛
- ۰ آیا این تعهد در قرارداد خریدار درج شده است؛
- ۰ در صورت هجوم همزمان فروشندگان، منابع بازخرید از کجا تأمین میشود؛ و
- ۰ اگر شهرداری یا شرکت تعهد را اجرا نکند، مرجع مستقل رسیدگی کدام است.
بدون پاسخ روشن به این پرسشها «تضمین نقدشوندگی» ممکن است تنها تا زمانی کار کند که تعداد خریداران جدید از فروشندگان بیشتر باشد.
آیا این طرح واقعاً به متقاضیان مسکن کمک میکند؟
برای سنجش هر سیاستی در مورد مسکن باید پرسید چند خانوار کمدرآمد را به سکونت امن و پایدار می رساند، نه اینکه چه میزان پول خرد جذب میکند یا چند حساب کاربری میسازد.
خانوارهای تهیدست معمولاً گرفتار کمبود دارایی سرمایهیی نیستند، بلکه گرفتار اجارهٔ سنگین، درآمد ناکافی، و ناامنی شغلیاند. خرید چند خانهریز شاید ارزش بخش کوچکی از پسانداز چنین خانوادههایی را حفظ کند، اما سقفی بالای سر آنها ایجاد نمیکند. اگر قیمت خانهریز همزمان با مسکن زیاد شود، فرد صرفاً با بازار حرکت میکند؛ فاصلهٔ او با یک واحد کامل لزوماً کاهش نمییابد، زیرا اجاره و هزینههای زندگی همچنان بخش عمدهٔ درآمدش را میبلعد و نسبت درآمد و امکان پسانداز او را با قیمت مدام در حال افزایش واحد مسکونی زیاد می کند.
برای اینکه خانهریز به سیاست تأمین مسکن تبدیل شود، باید مسیر مشخصی از خرید خُرد تا تحویل واحد قابل سکونت وجود داشته باشد: قیمت ترجیحی برای مصرفکننده، اعتبار بلندمدت، اولویت خانوارهای فاقد مسکن، ممنوعیت یا محدودیت سفتهبازی، و ساختن واحدهایی متناسب با توان پرداخت گروه هدف. در غیر این صورت، این طرح بیشتر محصول سرمایهگذاری شهری است تا برنامهٔ تأمین مسکن.
خطر مالیسازی مسکن
مالیسازی زمانی رخ میدهد که خانه بیش و پیش از آنکه محل زندگی باشد، به دارایی قابل معامله و ابزار جذب سرمایه تبدیل شود. شکستن ارزش پروژه به میلیونها واحد کوچک ورود به بازار را آسان میکند، اما میتواند تعداد بیشتری از مردم را نیز در معرض نوسان قیمت و ریسک پروژه قرار دهد.
در دبی این کار بهصراحت سرمایهگذاری تلقی میشود. در ترکیه این ابزار زیر نظارت بازار سرمایه قرار دارد. در تهران از یک سو گفته میشود خانهریز نه اوراق بهادار است، نه سهم، و نه توکن؛ از سوی دیگر قیمتگذاری، معامله، بازخرید، و انتظار سود دارد. این وضع مرزی پرسشی بنیادی پیش میآورد: اگر خانهریز در عمل مانند یک محصول مالی رفتار میکند، چرا نباید از مقررات و حمایتهای محصولهای مالی برخوردار باشد؟
نامگذاری تازه نباید راهی برای گریز از مقررات پیشفروش ساختمان، بازار سرمایه، یا الزامات افشای ریسک باشد.
چرا زمینهٔ نهادی ایران نگرانی را تشدید میکند؟
هیچ سندی در دست نیست که نشان دهد پروژهٔ خانهریز یا شریک آن مرتکب فساد شده است. اما ارزیابی خطر باید متناسب با محیط نهادی باشد. ایران در شاخص ادراک فساد سال ۲۰۲۵ سازمان شفافیت بینالملل امتیاز ۲۳ از ۱۰۰ و رتبهٔ ۱۵۳ را دارد. این شاخص حکم قضایی علیه یک پروژه نیست، اما ضعف عمومی شفافیت و پاسخگویی بخش عمومی را نشان میدهد. (شفافیت بینالملل)
تجربهٔ مؤسسات اعتباری غیرمجاز نیز هشدار روشنی است. مؤسساتی بودند که سالها پول مردم را جذب کردند و هنگامی که از پرداخت سپردههای مالباختگان ناتوان شدند، بانک مرکزی و منابع عمومی برای جبران بخش بزرگی از زیانها وارد شدند. تعاونی اعتباری ثامنالحجج، تعاونی اعتبار فرشتگان، تعاونی اعتبار افضل توس، تعاونی اعتبار وحدت معروف به آرمان، و تشکیلات البرز ایرانیان نمونههایی از چنین رویهایاند. گزارش صندوق بینالمللی پول تأیید میکند که حمایت بانک مرکزی برای پرداخت سپردهگذاران این مؤسسات البته با تأخیر بسیار و متضرر شدن مالباخته به افزایش نقدینگی انجامید.
شباهت موردنظر این نیست که خانهریز حتماً همان سرنوشت را خواهد داشت؛ شباهت در الگویی است که میتواند سود و اختیار را در دست مدیران نگه دارد، اما ریسک را میان شمار زیادی از مردم و در نهایت بودجهٔ عمومی توزیع کند.
حداقل شروطی که شهرداری باید بپذیرد
پیش از عرضهٔ گسترده، شهرداری باید دستکم این اطلاعات و تضمینها را منتشر کند:
۱. متن کامل قرارداد مشارکت و تمام پیوستهای آن
۲- شیوهٔ انتخاب و ارزیابی شریک خصوصی و گزارش اهلیت فنی و مالی او
۳- قرارداد نمونهٔ خریدار و تعریف دقیق حقوقی خانهریز
۴- وضع خریدار در صورت توقف پروژه، ورشکستگی شریک، یا اختلاف با شهرداری
۵- حساب امانی مستقل و آزادسازی پول فقط متناسب با پیشرفت تأییدشدهٔ ساختمان
۶- ضمانت بانکی یا بیمهٔ معتبر برای تکمیل پروژه و بازپرداخت
۷- ارزیابی دورهیی از طرف کارشناسان مستقل و انتشار روش قیمتگذاری
۸- منابع مالی و سقف عملی تعهد بازخرید
۹- صورتهای مالی حسابرسیشدهٔ پروژه و گزارش عمومی دخلوخرج
۱۰- نظارت نمایندگان سرمایهگذاران خُرد، نهاد حسابرسی مستقل، و امکان دادخواهی جمعی خریداران
۱۱- شاخصهای قابل اندازهگیری دربارهٔ تعداد خانوارهای فاقد مسکنی که واقعاً صاحب واحد میشوند
جمعبندی
طرح خانهریز ممکن است برای بخشی از طبقهٔ متوسط ابزاری برای حفظ نسبی ارزش پسانداز باشد، اما حفظ ارزش پول با حل شدن بحران مسکن یکی نیست. تا زمانی که خریدار سند تضمین مستقل، حساب امانی، اطلاعات مالی، و مسیر واقعی رسیدن به واحد مسکونی را نداشته باشد، این طرح را نمیتوان سیاست خانهدارکردن قشرهای کمدرآمد و حتی طرحی بهتر از سپردهگذاری در بانک و دریافت بهره نامید.
تجربهٔ ترکیه میگوید خرد کردن ارزش مسکن بدون مقررات بازار سرمایه، ضمانت، و نظارت مستقل خطرناک است. تجربهٔ دبی نیز نشان میدهد که سرمایهگذاری خرد در املاک باید صادقانه از برنامهٔ حمایت از خریدار خانهٔ اول تفکیک شود.
در تهران، خطر اصلی خودِ فناوری یا کوچک بودن واحد خرید نیست؛ خطر همانا سپردن پول مردم به سازوکاری است که هنوز حدود مسئولیت، تضمین زیان، و شیوهٔ پاسخگویی و مسئولیتپذیریاش روشن نشده است. در محیطی با سابقهٔ نهادهای مالی ورشکسته، کلاهبرداریهای گسترده، و فساد ساختاری، اعتماد نباید جای سند و تضمین را بگیرد. اگر گرفت، هشدار در مورد خطر بروز مالباختگی تازهای برای بخشی از مردم کمترین کاری است که میتوان و باید کرد.