جمعه ۱۲ تیر ۱۴۰۵
اعلام ظرفیت ساختن بیش از ۵میلیون واحد مسکونی در بافتهای فرسوده و ناکارآمد بار دیگر نگاهها را به یکی از مهمترین ظرفیتهای مغفول بازار مسکن جلب کرده است. اما بررسی هدفهای برنامهٔ هفتم توسعه و روند اجرای طرحهای بازآفرینی نشان میدهد که فاصلهٔ میان ظرفیت بالقوه و توان اجرایی کشور همچنان زیاد است، فاصلهای که بدون اصلاح نظام تأمین مالی، همراهی بانکها، و تسهیل مقررات به این زودیها پُر نخواهد شد.
به گزارش آتیهآنلاین، ظرفیت ساختوساز مسکن در بافتهای فرسوده بار دیگر به یکی از محورهای اصلی اظهارات مسئولان حوزهٔ مسکن تبدیل شده است. معاون ساماندهی و بازآفرینی «شرکت بازآفرینی شهری ایران» اعلام کرده است که حدود ۱۷۷هزار هکتار از اراضی شهری کشور شامل بافتهای فرسوده، ناکارآمد، تاریخی، و سکونتگاههای غیررسمی است، محدودهای که به گفتهٔ او امکان ساخت بیش از پنجمیلیون واحد مسکونی را در خودش جای داده است.
این آمار در شرایطی مطرح میشود که بازار مسکن همچنان با کمبود عرضه، رشد قیمتها، و کاهش توان خرید خانوارها روبهروست و دولت نیز در برنامهٔ هفتم توسعه، نوسازی بافتهای فرسوده را یکی از مسیرهای اصلی افزایش عرضهٔ مسکن معرفی کرده است.
ظرفیتی زیاد، اما با سرعتی کم
بر اساس اعلام مسئولان، اکنون بیش از دومیلیون و ۷۰۰هزار واحد مسکونی ناپایدار در کشور وجود دارد که نیازمند نوسازی یا مقاومسازیاند. همچنین عنوان شده است که طی سالهای ۱۴۰۰ تا ۱۴۰۴ بهطور متوسط ۲۲درصد از تولید مسکن کشور در بافتهای فرسوده و ناکارآمد انجام شده است.
با این حال، دربارهٔ این آمار پرسشهایی وجود دارد. تا کنون مشخص نشده است که در این گزارش آیا منظور از «تولید مسکن» صدور پروانههای ساختمانی، پروژههای آغازشده، واحدهای تکمیلشده، یا واحدهای تحویلشده است. همچنین، مستندات آماری این عدد نیز منتشر نشده و همین موضوع امکان ارزیابی دقیق عملکرد این بخش را دشوار کرده است.
برنامهٔ هفتم چه میگوید؟
بر اساس برنامهٔ هفتم توسعه، دولت موظف است طی پنج سال ۵۰۰هزار واحد مسکونی در بافتهای ناکارآمد شهری را نوسازی کند، یعنی سالانه حدود ۱۰۰هزار واحد.
اگر ظرفیت اعلامشدهٔ پنجمیلیون واحد ملاک قرار گیرد، با این سرعت، استفادهٔ کامل از ظرفیت موجود بیش از ۵۰ سال زمان نیاز خواهد داشت. این اختلاف نشان میدهد مسئلهٔ اصلی در بازآفرینی شهری کمبود زمین یا نبود ظرفیت ساختوساز نیست، بلکه سرعت کم اجرای پروژهها و موانعی است که سالهاست روند نوسازی را کُند کرده است.
گره اصلی: از تجمیع پلاکها تا کمبود منابع مالی
نوسازی بافتهای فرسوده، برخلاف ساخت شهرکهای جدید، پروژهای صرفاً عمرانی نیست. ریزدانگی قطعات، تعدد مالکان، مشکلات حقوقی، پروندههای انحصار وراثت، دشواری تجمیع پلاکها، طولانی بودن فرایند صدور مجوزها، و محدودیتهای ضوابط شهرسازی از مهمترین موانع اجرای پروژهها محسوب میشوند.
در کنار این چالشها، افزایش مداوم هزینههای ساختوساز نیز انگیزهٔ سرمایهگذاری را کاهش داده است. اگرچه طی سالهای گذشته بستههای تشویقی مانند تخفیف عوارض، افزایش تراکم ساختمانی، و پرداخت تسهیلات بانکی برای نوسازی بافتهای فرسوده در نظر گرفته شده، اما فعالان بازار مسکن معتقدند این مشوقها با رشد هزینههای ساخت همگام نبوده و در بسیاری از موارد نیز دریافت تسهیلات بانکی با دشواری همراه است.
بانکها: حلقه ضعیف اجرای بازآفرینی
تأمین مالی همچنان یکی از مهمترین چالشهای بازآفرینی شهری است. مسئولان وزارت راه و شهرسازی بارها از عمل نکردن کامل شبکهٔ بانکی به تعهدهایش در پرداخت تسهیلات نوسازی انتقاد کردهاند. در شرایطی که اجرای بسیاری از پروژهها به دریافت وام وابسته است، کُندی پرداخت تسهیلات باعث شده بخشی از ظرفیت موجود عملاً بلااستفاده بماند.
برخی کارشناسان معتقدند بدون اصلاح سازوکار تأمین مالی، افزایش سقف تسهیلات متناسب با هزینههای واقعی ساخت، و ایجاد مشوقهای اقتصادی مؤثر برای سرمایهگذاران، دستیابی به هدفهای برنامهٔ هفتم با دشواری جدّی مواجه خواهد بود.
بازآفرینی، فراتر از ساختن مسکن
کارشناسان شهری تأکید میکنند نوسازی بافتهای فرسوده تنها به افزایش عرضهٔ مسکن محدود نمیشود. مقاومسازی ساختمانها در برابر زلزله، ارتقای کیفیت زیرساختهای شهری، کاهش آسیبهای اجتماعی، جلوگیری از گسترش بیرویه شهرها، استفادهٔ بهینه از زیرساختهای موجود، و افزایش کیفیت زندگی ساکنان از مهمترین دستاوردهای بازآفرینی شهری به شمار میرود.
به همین دلیل، بسیاری از کشورها طی سالهای اخیر توسعهٔ درونشهری را جایگزین گسترش افقی شهرها کردهاند، رویکردی که علاوه بر کاهش هزینههای توسعهٔ شهری، از تخریب اراضی کشاورزی و افزایش هزینهٔ خدماترسانی نیز جلوگیری میکند.
ظرفیتی که بدون برنامه به آمار تبدیل میشود
ظرفیت ساختوساز بیش از پنجمیلیون واحد مسکونی در بافتهای ناکارآمد بدون تردید یکی از مهمترین فرصتهای بازار مسکن ایران است. اما تجربهٔ سالهای گذشته نشان میدهد که اعلام ارقام بزرگ بهتنهایی گرهی از بحران مسکن باز نمیکند.
آنچه امروز بیش از هر چیز مورد انتظار کارشناسان و افکار عمومی است انتشار گزارشهای شفاف دربارهٔ میزان تحقق هدفها، تعداد واقعی واحدهای نوسازیشده، عملکرد بانکها در پرداخت تسهیلات، و برنامهٔ عملیاتی دولت برای رفع موانع بازآفرینی شهری است. در غیر این صورت، فاصلهٔ میان ظرفیتهای اعلامشده و واقعیت اجرای پروژهها همچنان پابرجا خواهد ماند.